بررسی‌های انجام شده درخصوص وضعیت بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهرهای کشور و به‌خصوص شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار در تسلط سفته‌بازها قرار گرفته است و سلطه سفته‌بازها بر بازار موجب محاصره بازار ازسوی آنها وجلوگیری از ورود خریداران مصرفی به عرصه معاملات ملک شده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون تغییرات قیمتی و وضعیت بازار معاملات مسکن چه در شهر تهران و چه در سایر شهرها (هرچند با شدت کمتر از تهران) تحت‌تاثیر رفتارهای سوداگرانه و حضور سفته‌بازها در بازار ملک قرار دارد؛ به‌طوری‌که حضور پررنگ‌این گروه از متقاضیان مسکن و انجام بخش عمده معاملات خرید و فروش آپارتمان در میان آنها (خریدار و فروشنده هر دو سفته‌باز) منجر به افزایش سطح قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان مصرفی از ورود به بازار و خرید آپارتمان شده است.

بازار معاملات مسکن در همه شهرهای کشور به‌خصوص پایتخت در حالی در محاصره سفته‌بازان ملکی قرار گرفته است که آمار اولیه از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز نشان از تغییر کانال قیمتی دارد.

این تغییر کانال هم در بازار مسکن شهر تهران و هم در بازار معاملات مسکن کل کشور براساس داده‌های اولیه مربوط به رهگیری معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در دومین ماه از سال‌جاری قابل‌مشاهده است.

بررسی‌ها بر پایه آمار اولیه از معاملات مسکن کشور در اردیبهشت و بر مبنای داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد فعالیت و حضور پررنگ‌ سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت، با اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها و تغییر کانال قیمتی در بازار مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازار و جنس خریداران را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. این آمارهای اولیه بر پایه داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن استخراج شده است و در واقع نوعی پیش‌گزارش از تحولات بازار مسکن اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود.

وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی به‌عنوان دو مرجع اصلی آماری در حوزه مسکن در هر ماه معمولا با پایش این داده‌های خام و پس از حذف یکسری از اطلاعات به‌خصوص مربوط به برخی از معاملات، میانگین قیمت مسکن و حجم معاملات صورت گرفته در هر ماه را در قالب گرایش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می‌کنند. آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نیز معمولا از سوی مرکز آمار ایران با تاخیر زمانی یک فصل منتشر می‌شود.

این در حالی است که همواره در ماه‌های گذشته به علت پایش اطلاعات و داده‌های خام نوعی اختلاف بین داده‌های رسمی و آمار اولیه از حجم و میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن وجود داشته است.

از این رو مقایسه داده‌های رسمی با داده‌های خام و اولیه مقایسه چندان درستی نخواهد بود.

بررسی آماری بازار مسکن در اردیبهشت ماه

با توجه به آنکه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار مسکن کل کشور در اردیبهشت منتشر نشده است، برای ارائه یک شمای کلی و احتمالی از آنچه در بازار معاملات مسکن کل کشور و پایتخت در دومین ماه از فصل بهار تجربه شد می‌توان داده‌های خام بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه را با داده‌های خام و اولیه بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته و فروردین‌ امسال برای انجام مقایسه و مشاهده تغییرات نقطه‌ای و ماهانه حجم معاملات و قیمت مسکن مورد مقایسه قرار داد.

آمارهای اولیه و داده‌های خام مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در اردیبهشت‌ امسال نشان می‌دهد در یک ماه گذشته - ۳۱ روز منتهی به پایان اردیبهشت‌ماه ۹۹ - مجموعا در کل کشور حدود ۲۸ هزار و۳۰۰ واحد مسکونی مورد معامله قرار گرفت که این میزان نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته - اردیبهشت سال ۹۸ - معادل ۱۵ درصد افت کرده است؛ یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال در کشور در مقایسه با اردیبهشت‌سال گذشته با کاهش ۱۵ درصدی همراه شده است.

این در حالی است که براساس داده‌های اولیه همچنین تعداد معاملات کشوری خرید مسکن در اردیبهشت سال گذشته نیز در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷ معادل ۱۵ درصد کاهش یافته بود و هم‌اکنون نیز با افت ۱۵ درصدی مواجه شده است. در صورتی که آمارهای رسمی تحولات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن کشور که حدود یک فصل بعد منتشر خواهد شد داده‌های اولیه را تایید کند اطلاعات خام موجود نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال بازار معاملات مسکن همچنان در رکورد قرار داشته است.

رکودی که به مراتب سنگین‌تر از رکود معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته بوده است، هرچند ممکن است همه ۲۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی که براساس داده‌های اولیه رهگیری معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه معامله شده‌اند مربوط به کل خریدهای انجام شده از بازار کشوری معاملات مسکن در این ماه نباشد، به این معنا که بخشی از این معاملات می‌تواند مربوط به خریدهای انجام شده از بازار مسکن در فروردین‌ماه باشد که به‌دلیل تعطیل بودن بنگاه‌های مسکن عملا ثبت قراردادهای آنها در سامانه رهگیری مسکن در اردیبهشت‌ماه انجام شده و به همین علت جزو داده‌های اولیه معاملات مسکن در این ماه قرار گرفته‌اند.

هرچند تعداد این نوع معاملات و همچنین کل این فرضیه قابل‌اثبات نیست، اما می‌توان حدس زد در شرایطی که در فروردین‌ماه به‌دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بنگاه‌ها به‌دلیل اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی عملا امکان ثبت برخی از معاملات مسکن در سامانه رهگیری وجود نداشت، بخشی از آمارهای مربوط به معاملات مسکن فروردین‌ماه به آمار معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه منتقل شده باشد.

به‌عبارت دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد احتمال اینکه تعداد معاملات مسکن صورت گرفته در اردیبهشت‌ماه از تعداد معاملات ثبت‌شده در گزارش‌های اولیه معاملات مسکن و داده‌های خام کمتر (۲۸ هزار و ۳۰۰ مورد) باشد وجود دارد. هرچند این احتمال قابل‌اثبات نیست. د

اده‌های خام و آمارهای اولیه معاملات کشوری مسکن در اردیبهشت‌ همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروش رفته در بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری به ۱۰ میلیون تومان رسیده است. هرچند این سطح قیمتی مسکن براساس داده‌های خام و به‌صورت تخمینی است و میانگین دقیق قیمت مسکن در کشور معمولا با فاصله یک فصل در گزارش مربوط به تحولات بازار کشوری مسکن از سوی مرکز آمار اعلام می‌شود.

این در حالی است که هنوز گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان ۹۸ نیز از سوی این مرجع آماری اعلام و منتشر نشده است.

منبع : http://www.akhbarsakhteman.ir